Jest ona obowiązkowa dla osób, które wynajmują lokal od m.st. Warszawy na podstawie umowy zawartej po 21 kwietnia 2019 roku lub wstąpiły w najem lokalu po śmierci poprzedniego najemcy, który nie podlegał weryfikacji. Chodzi o to, by mieszkania komunalne nie stały się przywilejem dla zamożnych.
Pierwsza weryfikacja jest z reguły przeprowadzana po trzech latach od podpisania umowy najmu, a potem regularnie powtarzana co trzy lub cztery lata. – Sprawdzamy, czy najemca nadal spełnia kryteria dochodowe uprawniające do najmu lokalu komunalnego – tłumaczy Paulina Borzecka.
Na Bielanach jest nieco inaczej. – Co dwa i pół roku weryfikujemy warunki dochodowe, by system działał sprawnie – precyzuje Magdalena Borek, rzecznik dzielnicy.
A na Woli sprawdzanie odbywa się co trzy lata od ostatniej weryfikacji, jednak nie rzadziej niż co cztery lata. Podobnie na Mokotowie.
– Pierwsza weryfikacja dochodowa najemcy powinna być przeprowadzona po upływie trzech lat, ale nie później niż przed upływem czterech lat od dnia zawarcia umowy najmu lokalu. Kolejne weryfikacje dochodowe najemcy powinny być przeprowadzane w odstępach nie częściej niż co trzy lata od ostatniej weryfikacji, ale nie rzadziej niż co cztery lata – tłumaczy Tomasz Keller.
Lokatorzy muszą dostarczać zaświadczenia o dochodach
Jak wygląda w praktyce kontrola dochodów? Proces jest prosty i przewidywalny. Najpierw list z dzielnicy ląduje w skrzynce pocztowej, a lokator ma miesiąc na zestawienie dochodów rodziny za ostatnie trzy miesiące – od pensji po renty, wraz z PIT-ami i zaświadczeniami z urzędu skarbowego.
– Lokatorzy dostają wezwanie i składają deklarację z dokumentami. Na tej podstawie – oraz na podstawie załączonych dokumentów – weryfikowana jest wysokość dochodu gospodarstwa domowego i porównywana z obowiązującymi kryteriami dochodowymi określonymi w uchwale Rady m.st. Warszawy dotyczącej zasad wynajmowania lokali z miejskiego zasobu mieszkaniowego – opisuje Paulina Borzecka.
Dodaje, że w przypadku niektórych gospodarstw stosuje się podwyższone kryteria dochodowe, np. wobec osób z niepełnosprawnością, rodzin wielodzietnych czy gospodarstw domowych osób starszych utrzymujących się wyłącznie ze świadczeń emerytalno-rentowych.
Dorota Wancel, rzecznik Żoliborza, podkreśla, że najemca ma obowiązek złożenia deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego za ostatnie trzy miesiące.
– W szczególnych przypadkach najemca proszony jest o przedstawienie dokumentów źródłowych (np. zaświadczeń z zakładu pracy, organów podatkowych), na podstawie których wypełnił deklarację – mówi.
Marcin Góralski z Woli dodaje, że jeżeli pojawią się wątpliwości co do wiarygodności danych zawartych w deklaracji, najemca jest wzywany do przedstawienia dokumentów potwierdzających dochody, w tym np. zaświadczenia naczelnika właściwego urzędu skarbowego o wysokości uzyskanych dochodów. Na przedstawienie dokumentów wyznaczany jest termin nie krótszy niż 30 dni.
Takie działania urzędów to nie inwigilacja, a rozsądna weryfikacja – w końcu mieszkania komunalne to nie luksus, lecz pomoc.
Kontrole wykrywają zbyt wysokie dochody
Jaka jest roczna skala kontroli dochodów najemców komunalnych? Okazuje się, że całkiem spora. W 2025 roku tylko dzielnica Wola zamknęła 257 spraw, a 47 nadal pozostawało w toku.
Mokotów przeprowadził dokładnie 207 weryfikacji. Bielany zakończyły 112, a Śródmieście – 140 spraw; 28 pozostawało nierozstrzygniętych na koniec grudnia.
– Weryfikacja dochodowa jest procesem wieloetapowym i może trwać kilka miesięcy. W 2025 r. zakończono 257 spraw, a 47 pozostawało w toku – mówi Marcin Góralski.
Rok 2026 zaczął się dynamicznie. Do 13 marca Mokotów przeprowadził 123 weryfikacje. Wola zamknęła 35 spraw, a 44 są w toku. Bielany wykonały 22 kontrole (do 11 marca), Śródmieście zakończyło 22 sprawy, a 15 pozostaje otwartych (stan na 13 marca). Targówek prowadzi obecnie 28 procedur.
Plany na resztę 2026 roku są obszerne: Wola przygotowuje 313 weryfikacji, Śródmieście – 248, Bielany – do 205, Targówek rozpocznie 107 już w kwietniu, a Mokotów ma przed sobą ponad 60 w ciągu najbliższych dwóch miesięcy.
Tomasz Keller, rzecznik dzielnicy Mokotów
– Do weryfikacji w 2026 roku wytypowane są wszystkie lokale, których umowy zawarte zostały po dacie wynikającej z przepisów. Przed weryfikacją przeprowadzana jest analiza, czy lokal nie podlega wyłączeniu. W ciągu najbliższych dwóch miesięcy zaplanowanych jest ponad 60 lokali, z których część może być zwolniona z obowiązku – mówi Tomasz Keller.
Co wynika z tych kontroli? Przekroczenia kryteriów dochodowych ujawniono w stosunkowo niewielu przypadkach, co pokazuje, że większość najemców mieści się w limitach wyznaczonych w uchwale Rady Warszawy.
W 2025 roku Targówek wykrył cztery takie sytuacje, Wola – 32, Śródmieście – 7, a Bielany od kwietnia 2022 roku łącznie 36.
A skoro zarobki wzrosły, to czynsze również
Gdy kontrola wykaże zbyt wysokie dochody, dzielnice podejmują działania. Wypowiadają dotychczasową wysokość czynszu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia i ustalają nową stawkę – maksymalnie do ośmiu procent wartości odtworzeniowej lokalu rocznie.
Umowa najmu pozostaje w mocy, chyba że najemca odmówi przyjęcia podwyżki czynszu. W takiej sytuacji wygasa ona po trzech miesiącach od końca miesiąca odmowy, z obowiązkiem opuszczenia lokalu.
Inne możliwości to wniosek o ponowne ustalenie czynszu po sześciu miesiącach (jeśli dochody spadną) lub odwołanie do sądu.
Jak podaje Tomasz Keller:– W przypadku przekroczenia przez najemcę kryterium dochodowego następuje wypowiedzenie dotychczasowej stawki czynszu.
Gdy dochody lokatorów ulegną obniżeniu, po upływie sześciu miesięcy najemca może złożyć deklarację dochodową.
– Przekroczenie kryterium dochodowego nie oznacza automatycznej utraty prawa do lokalu. Wypowiadana jest dotychczasowa wysokość czynszu i ustalana nowa, wyższa stawka. Najemca może przyjąć podwyżkę i opłacać czynsz w nowej wysokości, po sześciu miesiącach złożyć wniosek o ponowne ustalenie (jeśli dochody spadną), odmówić przyjęcia – co skutkuje rozwiązaniem umowy po trzech miesiącach – lub zakwestionować podwyżkę na drodze sądowej – dodaje rzecznik Targówka.
Odzyskane przez dzielnice lokale to margines, ponieważ weryfikacja nie zmierza do masowych eksmisji. Targówek odnotował dwa dobrowolne zwroty w 2025 roku po podwyżkach czynszu, a w 2026 roku – żadnego.
Na Bielanach, Śródmieściu, Woli i Mokotowie nie odzyskano żadnych mieszkań z tego powodu.
– Weryfikacja dochodowa, do której zobowiązano gminy, nie ma na celu rozwiązania umowy najmu. W przypadku przekroczenia progów dochodowych zmienia się wysokość czynszu – podkreśla Marcin Góralski, z Woli.
Odzyskane mieszkania na Targówku urzędnicy zgłaszają jako pustostany do wydziału zasobów lokalowych dzielnicy, a następnie są one przeznaczane do ponownego zasiedlenia przez osoby z kolejki po pomoc mieszkaniową.
