W 2026 roku na pograniczu Sadyby i Augustówki wprowadzą się tysiące nowych mieszkańców. Choć deweloperzy kuszą wizją luksusowego życia przy rezerwacie, brak infrastruktury i dróg może zamienić okolicę Jeziorka Czerniakowskiego w komunikacyjną i ekologiczną pułapkę.
Krajobraz południowego Mokotowa przechodzi właśnie najbardziej radykalną transformację od dziesięcioleci. Tereny, które przez lata stanowiły zielone zaplecze stolicy i naturalną otulinę rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie, na naszych oczach zmieniają się w gęsty plac budowy.
Reklama
Reklama
Skala inwestycji, która jeszcze niedawno wydawała się odległą wizją planistyczną, staje się faktem, z którym mieszkańcy starej Sadyby przyjdzie się zmierzyć już w najbliższych miesiącach. Dynamika zmian jest tak duża, że lokalna infrastruktura, projektowana dla kameralnej zabudowy, już teraz przestaje nadążać za tempem wyrastających bloków.
Pierwsza fala desantu na Augustówkę
Najbliższe miesiące przyniosą skokowy przyrost liczby ludności, jakiego ta część Warszawy nie widziała nigdy wcześniej. Największe firmy deweloperskie w kraju, takie jak Robyg oraz Dom Development, finalizują pierwsze etapy swoich gigantycznych projektów wzdłuż ulicy Antoniewskiej. Dane są nieubłagane. Tylko w I kwartale 2026 roku do użytku zostanie oddanych 324 nowych mieszkań w ramach inwestycji Rytm Mokotowa oraz Mokotów Sportowy.
Kolejne miesiące przyniosą następne odbiory kluczy, co sprawi, że w ciągu zaledwie trzech kwartałów bieżącego roku na Augustówce przybędzie łącznie 728 lokali mieszkalnych.
Reklama
Reklama
Reklama
Mapa inwestycji Mokotów Sportowy
Foto: Dom Development
Przyjmując ostrożne wskaźniki demograficzne, oznacza to napływ ok.1600 nowych osób w niespełna dziewięć miesięcy. Aby uzmysłowić sobie skalę tego zjawiska, należy zestawić te liczby z populacją starej Sadyby, która – jak wylicza portal Sadyba24.pl wynosi około 6600 mieszkańców. W niecały rok populacja okolicy powiększy się o jedną czwartą, a to dopiero początek procesu, który ma docelowo sprowadzić na te tereny nawet 20 do 30 tysięcy ludzi.
Infrastrukturalna czarna dziura na zapleczu luksusu
Problem polega na tym, że za tysiącami nowych mieszkań nie podążają drogi ani transport publiczny. Nowi mieszkańcy osiedli przy ulicy Antoniewskiej zastaną rzeczywistość zgoła odmienną od tej z folderów reklamowych. Ulica Antoniewska pozostaje placem budowy, a ulica Augustówka, stanowiąca jedyny logiczny wyjazd w stronę centrum i starej Sadyby, jest wąską, jednojezdniową drogą pozbawioną chodników, pasów dla pieszych i nowoczesnego oświetlenia. Mimo trwających prac nad siecią kanalizacyjną i ciepłowniczą, magistrala wodociągowa, od której zależy finalny remont dróg, wciąż pozostaje w fazie realizacji.
Wizualizacja inwestycji Mokotów Sportowy
Foto: Dom Development
Sytuacja transportowa wygląda jeszcze gorzej. Od jesieni ubiegłego roku ulica Antoniewska jest całkowicie wyłączona z obsługi przez autobusy miejskie. Mieszkańcy nowych bloków będą musieli pokonywać setki metrów do najbliższych przystanków przy Elektrociepłowni Siekierki, gdzie linie 130 i 162 zaczynają swój bieg. Obietnice o komunikacji szynowej pozostają w sferze odległych marzeń, ponieważ oficjalne dokumenty miejskie przewidują budowę tramwaju na Augustówkę dopiero około 2044 roku. Oznacza to, że przez najbliższe dwie dekady tysiące ludzi będzie skazanych na samochody, które codziennie rano staną w korku do ulicy Powsińskiej.
Reklama
Reklama
Grudniowe tsunami wniosków deweloperskich
Podczas gdy pierwsi lokatorzy szykują się do przeprowadzek, deweloperzy nie zwalniają tempa. Analiza dokumentów z Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego na Mokotowie pokazuje, że w ostatnim tygodniu grudnia 2025 roku nastąpił prawdziwy nalot wniosków o pozwolenia na budowę. Dom Development złożył pięć nowych wniosków dotyczących kolejnych etapów zabudowy przy ulicy Antoniewskiej, zakładających wyburzenia starych budynków gospodarczych pod nowe bloki. Do wyścigu dołączyli też nowi gracze, tacy jak spółki Tanna, Robyg 25 czy JAZ-BUD Sawicki, którzy planują zagospodarowanie kolejnych działek w tym rejonie.
Wizualizacja inwestycji Mokotów Sportowy
Foto: Dom Development
Równie intensywne działania trwają na tak zwanym Czerniakowie Południowym, czyli na łąkach między trasą Siekierkowską a Jeziorkiem Czerniakowskim. To efekt uchwalenia nowego planu miejscowego w październiku ubiegłego roku. Spółka ACG 15 jednego dnia złożyła aż sześć wniosków o budowę bloków i domów jednorodzinnych, a firma Mayland wciąż prowadzi negocjacje w sprawie wielkoskalowej zabudowy. Nawet bezpośrednie sąsiedztwo zbiornika wodnego nie stanowi bariery, o czym świadczy wniosek spółki Allmic Home o budowę zespołu budynków dwulokalowych przy samej ulicy Kostrzyńskiej.
Konfrontacja obietnic sprzedażowych z faktami wypada dla deweloperów niekorzystnie. Flagowa inwestycja Mokotów Sportowy jest reklamowana jako miejsce zapewniające dojazd do centrum w 15 minut i oferujące bogatą infrastrukturę. W rzeczywistości osiedle powstaje w miejscu, które na ten moment jest usługową pustynią. Brak szkół, przedszkoli i przychodni na nowo budowanych terenach sprawi, że nowi mieszkańcy zaleją placówki na starej Sadybie, które już teraz pracują na granicy wydolności.
Reklama
Reklama
Deweloperzy chętnie posługują się terminem Zielona Karta Inwestycji i strategiami ESG, promując aktywność fizyczną nad Jeziorkiem Czerniakowskim. Jednak to, co dla kupujących jest atutem, dla samego rezerwatu brzmi jak wyrok. Eksperci i urzędnicy Zarządu Zieleni od dawna alarmują, że Jeziorko znajduje się pod skrajną presją człowieka. Promowanie spacerów, biegów i rekreacji wodnej wśród tysięcy nowych sąsiadów doprowadzi do nieodwracalnej degradacji trzcinowisk i płoszenia chronionych ptaków, dla których ten teren jest ostatnim schronieniem w mieście.
Obecna sytuacja jest dokładnie tym scenariuszem, przed którym od lat ostrzegali ekolodzy z Fundacji Zielona Mrówka czy Inicjatywy Dzika Otulina. Podczas burzliwych obrad w październiku 2025 roku, kiedy decydowały się losy planu zagospodarowania dla Czerniakowa Południowego, mieszkańcy wyrażali kategoryczny sprzeciw wobec tak intensywnej zabudowy.
Wizualizacja inwestycji Mokotów Sportowy
Foto: Dom Development
Tempo, w jakim deweloperzy uzyskują zgody na stawianie kolejnych etapów osiedli, sugeruje, że interesy inwestycyjne wzięły górę nad bezpieczeństwem ekologicznym rezerwatu. Mieszkańcy Sadyby, którzy od dekad walczą o zachowanie kameralnego charakteru swojej dzielnicy, zostali postawieni przed faktami dokonanymi.
