Spojrzenie na rynek z szerszej perspektywy pokazuje, że w ciągu roku (grudzień 2024 vs grudzień 2025) pozycja kupujących mieszkania w Warszawie nieznacznie się poprawiła – średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym i wtórnym spadły o 2,1 proc. (spadek cen odnotowano łącznie w siedmiu miastach).
Ceny w Warszawie „niezwyciężone” we wszystkich kategoriach
Rankomat.pl i Rentier.io przyglądają się również cenom mieszkań z podziałem na metraż (dane za IV kwartał 2025 r., stawki ofertowe). Niestety w tym zestawieniu również nie ma zaskoczeń. Niezależnie od wielkości mieszkania, Warszawa jest najdroższa. Tradycyjnie najwyższe ceny dotyczą mieszkań małych, do 35 mkw. W stolicy za metr kwadratowy takiego lokum sprzedający oczekiwali średnio 17 770 zł. Metr w mieszkaniu średniej wielkości (35-60 mkw.) kosztował 16 634 zł. Większe mieszkania to stawki na poziomie 16 857 zł.
Średnie ceny nowych mieszkań
Portal Tabelaofert.pl przygląda się natomiast cenom mieszkań na rynku pierwotnym. Jak podaje „Rzeczpospolita”, w IV kw. 2025 r. średnia cena ofertowa nowego mieszkania w stolicy wynosiła 18 681 zł w porównaniu do 17 823 zł notowanego w IV kw. 2024 r. Oznacza to wzrost na poziomie 4,8 proc.
Nie trzeba kupować „dziury w ziemi”
Dobrą informacją do poszukujących lokum w stolicy może być wysoka podaż nowych lokali. Tabelaofert.pl podaje, że w Warszawie w ofercie deweloperów pod koniec 2025 r. było 16,7 tys. mieszkań, z czego gotowych, niesprzedanych – 3,27 tys. (19,6 proc. oferty). To sporo, ale i tak największy udział w ofercie gotowe lokale mają w Katowicach. Ewa Palus, analityczka Tabelaofert.pl mówi „Rzeczpospolitej”: – Niemal co trzecie oferowane przez deweloperów mieszkanie znajduje się na ukończonym osiedlu.
Oceniając kondycje rynku analitycy Tabelaofert.pl wzięli też pod uwagę tzw. współczynnik wyprzedania oferty (przy założeniu, że nie napływają do niej kolejne mieszkania). Na siedmiu analizowanych rynkach wynosił on nieco ponad sześć kwartałów. Firma doradcza oszacowała z kolei, że tempo wyprzedaży oferty (na podstawie sprzedaży z czterech ostatnich kwartałów) w Łodzi to 9,7 kwartału, a w Katowicach – 15,3. Na drugim końcu skali jest Trójmiasto (4,5 kwartału), Warszawa (4,8), Wrocław (6,6), Poznań (7,5) i Kraków (7,9).
- O ile sprzedaż na każdym z dużych rynków była w 2025 r. w trendzie rosnącym, o tyle duża oferta w relacji do sprzedaży wyraźnie zarysowała podział rynku na grupy. Z jednej strony Warszawa i Trójmiasto utrzymują sytuację bliską równowagi, gdzie popyt nadąża za podażą, a ceny pozostają stabilne lub lekko rosną – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Z drugiej strony są Kraków, Poznań, Wrocław, a przede wszystkim Łódź i Katowice. Na tych rynkach rosnąca oferta, również gotowych mieszkań, może wywierać presję na deweloperów, którzy muszą konkurować o nabywców mieszkań.
